Bjorn Again Summer Spectacular in Marbella

 ALANLIZA RYNKU NIERUCHOMOSCI W HISZPANII NA COSTA DEL SOL  - INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII – PORADY JAK KUPIĆ

PRASA : Przeczytaj ciekawy artykuł który ukazaŁ sie w miesieczniku MANAGER "Hiszpania: czas zakupów"

http://managermba.pl/pl/Hiszpania_czas_zakupow.html

pobierz artykuł w pdf

TVN CNBC : Nieruchomosci w Hiszpanii

Rynek nieruchomości w Hiszpanii powoli się odbudowuje. Ceny spadły od 20 do 40% w ciągu ostatnich kilku lat. W ostatnich miesiącach widać wzrost cen, ale zdaniem Olafa Dzierżykaya-Rogalskiego z P&O Apartments głównie droższych apartamentów. Zobacz wywiad w TVN BIZNES CNBC http://www.tvncnbc.pl/mieszkania-w-hiszpanii,6707465,16,klip.html

DLACZEGO  I CZY WARTO KUPIĆ NIERUCHOMOSC W HISZPANII ?

Costa del Sol zwane  Wybrzeżem Słońca  to jeden z najpopularniejszych kierunków wakacyjnych w Europie. Mało jest na świecie takich zakątków jak Costa del Sol. Przyjeżdżający tu turyści mogą liczyć na spełnienie wszelkich marzeń i planów urlopowych, bez względu na to czy wybierają tzw. bierny wypoczynek, rozkoszując się kąpielami morskimi lub słonecznymi, czy też preferują aktywne spędzanie czasu w postaci zwiedzania miast i zabytków lub chodzenia po górach. Podstawą atrakcyjności wybrzeża i tym, co najbardziej przyciąga niezorientowanego jeszcze w swych urlopowych zamiarach turystę, jest oczywiście pogoda. W końcu u nas bywa z nią różni. Przeciętnie słońce świeci tu 325 dni w roku a zimą jest to najcieplejszy region w Europie . Ulokowano tu również kilkadziesiąt pól golfowych (Mijas ma 12 pól golfowych), cenionych w Europie i na świecie. Bliskość Afryki, słoneczny klimat i plaże, Bardzo mała ilość opadów i mikroklimat Costa del Sol, zabytki, andaluzyjska kultura – wszystko to sprawia, że Costa del Sol jest uważane za bardzo atrakcyjne miejsce do zamieszkania i wypoczynku a co za tym idzie, do inwestowania w nieruchomości.

Stolica regionu – Malaga  ma połączenia do większości europejskich stolic zarówno liniami rejsowymi jak i tanimi połączeniami. Obecnie miejscowy port lotniczy imienia „Pablo Picasso” został rozbudowywany do potężnych rozmiarów, na ukończeniu jest też druga linia metra.  Malaga ma też połączenie kolejką podmiejską z Malagi centrum przez lotnisko, wzdłuż wybrzeża do Fuengiroli, projektuje się też przedłużenie w kierunku Algeciras i jako pierwszy etap do Marbelli. Ciągnąca się wzdłuż morza autostrada i lokalna infrastruktura stwarzają bardzo dobre warunki do inwestowania,  nadal powstaje duża ilość nowych inwestycji, choć nie na taką skalę jak w ostatnich latach.

Costa Del Sol chcąc utrzymać swoją pozycję lidera, w roku 2009 wykonano szereg inwestycji podnoszących turystyczną atrakcyjności regionu. W czasach, kiedy turyści zaciskają pasa i mocno ograniczają swoje budżety, władze samorządowe zdecydowały się przeznaczyć 5.6 mln Euro na modernizację lokalnych planów. Lokalne władze dbają również o promocję regionu, ostatnio Pani burmistrz Marbelli złożyła wizytę w Nowym Jorku celem promowania regionu w Stanach Zjednoczonych.

Rząd Andaluzji oraz Western Costa del Sol Association of Municipalities podpisały porozumienie o współpracy na rzecz zwiększania konkurencyjności najpopularniejszej części hiszpańskiego wybrzeża. Modernizacji ulegną plaże pomiędzy Torremolinos, gdzie najchętniej przybywają mniej zamożni turyści. Pomysłodawcy projektu zaznaczają, iż nie ma on na celu regeneracji plaż, ale zwiększenie ich turystycznej atrakcyjności. Część funduszy przeznaczona zostanie na zwiększenie liczby pryszniców, ścieżek spacerowych i rowerowych oraz oświetlenia na plażach. Niektóre jednostki samorządowe, takie jak Fuengirola, chcą przeznaczyć środki na poprawę wyglądu plaż. Będzie tez rozbudowany nowy port jachtowy 58 mln euro

W związku z niestabilnością światowych rynków finansowych ceny nieruchomości w Hiszpanii znacznie spadły. Rynek hiszpański najdotkliwiej odczuł kryzys w 2008 roku, kiedy ceny mieszkań spadły średnio o 8,8% - w stosunku do poziomu w grudniu 2007 roku. Największe spadki zanotowały nieruchomości na wybrzeżu – 12,8% w ciągu 12 miesięcy (do listopada 2008).

Jednak tam gdzie jedni widzą katastrofę – inni dostrzegają szansę. Specjaliści uważają, iż hiszpański rynek podniesie się z kryzysu, a tak niskie ceny nie utrzymają się długo. Dla tych, którzy na zyski są w stanie poczekać dłużej, inwestycje na hiszpańskim rynku nieruchomości są obecnie doskonałą okazją. Analitycy przekonują, iż spadki są jeszcze możliwe do końca 2012 roku, potem będzie tylko lepiej. Nadmierna podaż mieszkań może utrzymywać się nawet przez 5 lat, jednak w tym czasie inwestorzy wciąż mogą liczyć na atrakcyjne zyski z tytułu wynajmu – Hiszpania nadal jest najpopularniejszym kierunkiem turystycznym w Europie.

Ceny nieruchomości na Costa del Sol są na poziomie  Madrytu i Barcelony i leż na poziomie 3200 euro/m2. Można powiedzieć, że Costa del Sol ze swoim położeniem i klimatem zawsze będzie atrakcyjnym miejscem inwestycji i rentowność około 8/10% rocznie, jeśli inwestycja będzie miała miejsce w tym roku lub 2011.

Z punktu widzenia polskiego inwestora, rynek NIERUCHOMOŚCI w Hiszpanii wydaje się być dosyć ciekawy. Kryzys na rynku hiszpańskim spowodował znaczną redukcję cen, ceny Nieruchomosci poza tymi najbardziej luksusowymi ,zrównały się z cenami w Polsce . Wprawdzie słaby kurs złotego może nieco pogorszyć opłacalność , ale redukcje cen niektórych nieruchomości sięgają nawet 25% . Warto zwrócić uwagę iż wraz z pojawieniem się tanich linii lotniczych Europa nieco się dla Polaków skurczyła. Czas przelotu do Hiszpanii jest często krótszy niż dojazd samochodem nad polskie morze. No i nieco inny, mówiąc delikatnie, klimat. Jeśli dodamy do tego porównywalne lub nawet niższe ceny nieruchomości  w Hiszpanii, to pytanie: „w którym z wspomnianych miejsc ulokować swoje pieniądze?” każdemu polskiemu inwestorowi daje mocno do myślenia.

W niektórych rejonach Hiszpanii zamknięto już ponad 80 procent agencji nieruchomości.

W marcu 2008 r. w Hiszpanii sprzedano o ok. 26 proc. mniej obiektów z rynku pierwotnego niż w analogicznym okresie 2007 roku. Branża budowlana już teraz zmaga się z potężnym kryzysem, którego przyczyną są kłopoty deweloperów ze sprzedażą mieszkań. Ich ceny spadły średnio o 30 proc. a na klientów czeka prawie półtora miliona gotowych mieszkań.

Niestety , Korekta w tym segmencie rynku nie dotyczy aż tak  nieruchomości położonych w pierwszej linii brzegowej oraz tych z widokiem na morze, w nowych lub luksusowych kompleksach, w prestiżowych miejscowościach takich jak Marbella lub Sotogrande,. Nie ma też gwarancji szybkiego zysku jak to było jeszcze kilka lat temu. Inwestować można licząc bardziej na przychody z wynajmu aniżeli na duży wzrost wartości. Oczywiście jest sporo okazji ,szczególnie na rynku wtórnym. Wyraźnie widać że sprzedający spuścili z tonu , nawet w samej Marbelli czy luksusowym Puerto Banus.

CENY  NIERUCHOMOŚCI  NA COSTA DEL SOL - Ceny apartamentów na Costa del Sol zaczynają się od około 90 000 EUR  za małe studio w marnej lokalizacji, jednak zakup ciekawego apartamentu to wydatek ok. 150 000 euro, w samej Marbelli  studio można już kupić od 120 000 euro , apartament z dwiema sypialniami to już wydatek ponad 230 000 euro. Luksusowe apartamenty w prestiżowych lokalizacjach to wydatek minimum 700 000 euro . Przykładowe oferty możecie Państwo obejrzeć na stronie: http://www.pandoapartments.es/apartmenty-w-hiszpanii.html Warto w tym momencie zaznaczyć że zarówno na rynku wtórnym i jak i pierwotnym mieszkania są w pełni wyposażone. U developera mieszkanie „ pod klucz” jest właściwie gotowe do zamieszkania, wraz ze sprzętem agd, wyposażeniem łazienek i kuchni , meblami i szafami . Większość nieruchomości ma wspólny basen, garaż, pomieszczenie gospodarcze. Standard jest więc nieporównywalnie wyższy niż w Polsce.

Inwestorzy często obawiają się zakupu nieruchomości pod wynajem, z powodu braku czasu pozwalającego na sprawne zarządzanie wynajmem. Istnieją jednak firmy , chociażby firma z polskimi korzeniami P&O Apartments (www.pandoapartments.es) , które za odpowiednią opłatę będą się zajmować wszystkim co niezbędne, by nasza nieruchomość zarabiała bez absorbowania naszego czasu. Przykładowo cena wynajmu małego apartamentu  z widokom na morze, w dobrej lokalizacji w Marbelli w sezonie wynosi około 120 euro dziennie, poza sezonem 60euro. Wysoki sezon trwa to 4-5 miesięcy, jednak po sezonie , ze względu na ciepły klimat również są chętni na wynajem. Luksusowy 3 sypialniany apartament to już wydatek dla najemcy około 250 euro dzienne.

Hiszpańskie agencje, za obsługę pobierają sporo, bo aż 25-30 proc. przychodów. W zamian mamy jednak zapewnioną wymianę pościeli, sprzątanie oraz miejscową opiekę nad mieszkaniem.  Przykładową ofertę i cennik znajdziecie na stronie :  http://www.pandoapartments.es/costadelsol_property_management.html

WARUNKI ZAKUPU NIERUCHOMOSCI W HISZPANII

Kupno nieruchomości w Hiszpanii.

Przy nabywaniu nieruchomości obywatele Polski traktowani są na równi z obywatelami hiszpańskimi.

Przed zakupem nieruchomości osoby niebędące obywatelami ani rezydentami (rezydentem jest osoba przebywająca w danym kraju ponad 183 dni w ciągu roku) muszą wystąpić o numer identyfikacyjny dla obcokrajowców (N.I.E. - Numero de Identificación de Extranejro). Jest to niezbędne do dokonania opłat w Urzędzie Podatkowym.

Osoby niespełniające warunków do bycia rezydentem a chcące w przyszłości długoterminowo wynajmować zakupioną nieruchomość muszą wyznaczyć swojego przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii.

Tak samo jak w Polsce umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Oto kilka informacji które warto wiedzieć przed dokonaniem zakupu .

Wszystkie zarejestrowane (legalne) nieruchomości maja w Hiszpanii wpisy do rejestrów czyli odpowiednik naszych ksiąg wieczystych. Przed zakupem można bez problemu (nawet przez Internet) uzyskać tzw NOTA SIMPLE czyli aktualny wyciąg z urzędu rejestrującego (podchodzi pod ayuntamiento) o stanie własności nieruchomości i jej statusie finansowym (czy ma jakieś obciążenia np hipoteka, embargo etc) Dokumenty potrzebne do wykonania transakcji zakupu/sprzedaży to tzw ESCRITURA czyli dokument notarialny stwierdzający własność i wymieniający właściciela,.

Przed kupnem jakiejkolwiek nieruchomości w Hiszpanii, mieszkania, bliźniaka czy wolno stojącego domu, należy również sprawdzić czy nieruchomość jest zbudowana legalnie z wszelkimi pozwoleniami i czy posiada dokument „PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie zamieszkania

Następnie trzeba zgromadzić następujące dokumenty, która pokazują zadłużenie nieruchomości.

1. PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie zamieszkania.

2. ESCRITURA - Księga Wieczysta

3. NOTA SIMPLE - wypis skrócony z Rejestru Nieruchomości -  Registro de las Propiedades

4. IBI – Roczny Podatek od Nieruchomości - Urząd Miasta

5. IMPUESTO DE BASURA - Podatek  za Śmieci – Urząd Miasta

Przedstawiając wyżej wymienione  dokumenty i dokumenty identyfikujące dochody można ubiegać się o promesę pożyczki bankowej.

Banki pożyczają Hiszpanom max. 80% i obcokrajowcom którzy  mają dochody poza granicami Hiszpanii max 60-70% wartości nieruchomości, na podstawie oficjalnej wyceny dokonanej przez uznaną przez bank firmę.

Notariusze bardzo skrupulatnie sprawdzają wszystkie dane i w przypadku nieścisłości lub wątpliwości nie podpisują aktu notarialnego aż do wyjaśnienia.

Przy zakupie nieruchomości normalnie płaci sie 7% podatek od sumy zakupu plus koszta notarialne ( od 0,4 do 0,8 proc.) , koszt wpisu do Księgi Wieczystej (od 0,02 - 0,4 proc.). oraz koszt obsługi prawniczej (w przypadku korzystania z tego serwisu) Zwykle kilkaset euro .

Łączny koszt to około 10-12% wartości transakcji

Warto zaznaczyć ze jest tu wielu prawników doskonale znających angielski obok hiszpańskiego wiec obsługa może odbywać sie w języku angielskim (również inne języki jak niemiecki, skandynawskie etc).

Współpracujemy z doskonałymi prawnikami . Dla uspokojenia potencjalnych klientów trzeba wspomnieć ze przy profesjonalnym załatwianiu zakupu nieruchomości nie ma możliwości wpadki .Dlatego tez warto zawsze skorzystać z serwisu prawnika który nie jest drogi a gwarantuje bezpieczny zakup.

Przed zakupem warto też zlecić wyspecjalizowanej firmie sprawdzenie stanu technicznego budynku, ścian, instalacji. Nie jest to duży koszt a w ten sposób możemy uniknąć rozczarowań po wprowadzeniu się.

Przy sprzedaży nieruchomości przez nie rezydenta notariusz zatrzymuje 3% zdeklarowanej wartości sprzedaży Jest to nominalny podatek od transakcji sprzedaży

Prawo hiszpańskie dopuszcza też zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ma ona na celu, zarezerwowanie praw do nabycia nieruchomości przez określony czas, w zamian za zaliczkę, która jest tym samym  pierwszą ratą zapłaty. W razie niedokonania sprzedaży z winy kupującego zaliczka zostanie zatrzymana przez sprzedawcę. Jeśli wina leży po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanej zaliczki.

Zakup od Developera

Przy nabywaniu nieruchomości od developera będziemy musieli zapłacić VAT (IVA).  Jego wysokość ustala hiszpański rząd. Dla nieruchomości mieszkalnych stawka podatku to 7 proc., przy nieruchomościach komercyjnych jest to już 16 proc. W sytuacji, gdy sprzedającym jest developer, odpowiedzialność za wady ukryte, konstrukcyjne, a także, jakość oddanej inwestycji jest większa. A to oznacza większe korzyści dla nabywcy.

Jeżeli nabywamy nieruchomość od firmy deweloperskiej, musi ona wykonać następujące zobowiązania:

• wykazać prawo do budowania na danym niezabudowanym terenie,

• udostępnić dokumentację oraz wstępną informację potrzebną do zredagowania projektu

• okazać otrzymanie należnych pozwoleń i zezwoleń administracyjnych, a także podpisany akt odbioru nieruchomości

• podpisać wymagane dokumenty ubezpieczeniowe

• dostarczyć kupującemu dokumentację wykonanej budowy

Jednakże, gdy pokonamy już te wszystkie formalno-prawne trudności, nagrodą będzie akt własności apartamentu lub może domu w Hiszpanii – kraju pogodnych ludzi i nieustającej fiesty.

Najem nieruchomości

W Hiszpanii występuje rozróżnienie na najem nieruchomości mieszkalnej oraz nieruchomości do użytku innego niż mieszkalny.

Jeżeli nieruchomość wynajmowana jest w celu zamieszkiwania, prawo hiszpańskie ustanawia zobowiązania i prawa stron, a także minimum prawne na korzyść dzierżawcy. Chodzi tu o opłatę, wypowiedzenie, kaucję na czas trwania umowy, automatyczną prolongatę terminu czy też podnajmowanie. Takie postanowienia powinny być przestrzegane.

PandO Apartments

Mobil es: +34663652145

www.pandoapartments.es

e-mail : costadelsol@pandoapartments.es

Dział Prawno Podatkowy :

http://www.checayescano.com/

Zespół prawników i ekonomistów , doradztwo podatkowe i ekonomiczne.

C/Jacinto Benavente, nº11 3ªPlanta - Pta. 9
Edif. Marbeland, 29601 Marbella - Malaga

Zobacz naszą ofertę wybranych nieruchomości na sprzedaż :  Sprzedaż Nieruchomości na Costa Del Sol Hiszpania

Zainwestuj w  Hotel na Costa Del Sol - oferta Hoteli do sprzedania na Costa Del Sol

Luxury Villa in Marbella on Costa Del Sol  for Sale

 Luksusowy apartament w najbardziej prestiżowej i najdroższej dzielnicy Marbelli, na terenie kompleksu Hotelowego  Puente Romano - 1.250.000 eur

Zobacz naszą ofertę :  http://www.pandoapartments.es/sprzedaz_nieruchomosci_costadelsol_marbella_hiszpania.html