Los "flips" de propiedades son una estrategia de inversión que consiste en comprar una propiedad, renovarla o modernizarla, y luego venderla con una ganancia en un corto período de tiempo. Este proceso generalmente incluye varios pasos clave:

1. **Compra**: El inversor adquiere una propiedad, a menudo en un estado que requiere reparaciones o en una ubicación atractiva donde se puede aumentar su valor.

2. **Renovación**: Después de la compra, el inversor lleva a cabo trabajos de renovación, que pueden incluir desde pequeñas mejoras hasta grandes obras de construcción. El objetivo es aumentar el valor de la propiedad.

3. **Venta**: Una vez finalizadas las obras, la propiedad se pone a la venta. Los inversores intentan venderla a un precio superior a la suma de los costos de compra y renovación, lo que permite obtener una ganancia.

Los flips de propiedades son populares entre los inversores que tienen experiencia en el mercado inmobiliario y habilidades en la gestión de proyectos de construcción. La clave para el éxito de esta estrategia es estimar con precisión los costos de renovación y conocer el mercado inmobiliario local para poder prever qué precio se puede obtener al vender.

 

Tras el éxito cosechado en los dos primeros capítulos de Lo Vendo Lo Alquilo del canal Decasa, para nuestro tercer episodio se nos planteó un interesante reto: convertir dos antiguos locales comerciales en un atractivo y elegante loft en el barrio madrileño de Prosperidad. Ubicado en el castizo distrito de Chamartín y de predominante clase trabajadora, este barrio tiene sus orígenes en la segunda mitad del siglo XIX. Entonces, en estas tierras de secano se empezaron a instalar los primeros habitantes de lo que se convertiría en uno de los barrios más madrileños.   

El barrio de Prosperidad tiene sus orígenes en la segunda mitad del siglo XIX aunque su auge fue en la década de los 60 y 70. 

 

Y, aunque resulte llamativo, su nombre no corresponde para nada a la idea que define. El barrio de Prosperidad recibe su denominación de uno de los primeros propietarios de la zona: Próspero Soynard. Y el barrio se fue transformando hasta que en las décadas de los 60 y 70 empezaron a construirse viviendas de mayor altura y con capacidad para más habitantes fruto de la migración de los pueblos a las grandes capitales.

 

El barrio creció mucho en la segunda mitad del siglo XX debido a la masiva migración de los pueblos a las grandes ciudades.  

 

Es en una de estas viviendas en la que hemos tenido que reconvertir y reformar dos antiguos locales en un loft con todas las comodidades. Nuestro objetivo fue reconvertir una antigua tienda de ropa y un taller de zapatos en un lujoso apartamento destinado a una sola persona o una pareja y dotado de dormitorio, vestidor, cocina con todos los equipamientos, salón, baño y zona de trabajo convertible en comedor.   

 

Lo que antes eran dos antiguos locales ahora es un atractivo loft con todas las comodidades. 

 

DATOS ECONÓMICOS:

• Inversión realizada: 90.000 €

• Reforma, mobiliario, decoración y proyectos: 50.000 €

 

Total inversión: 140.000 €

Precio de alquiler actual en la zona 1.100 €/mes en alquiler habitual y sobre los 2.500 € en alquiler vacacional.

 

La reforma en un rápido vistazo

Una de las primeras cuestiones a resolver al adquirir estos dos locales fue el cambio de uso: de comercial a residencial y así poder realizar la reforma. Ambos locales contaban con una media de 17 metros cuadrados y uno de ellos con un sótano de 18 metros cuadrados: en total 52 metros cuadrados. Con esta superficie repartida en dos plantas, las posibilidades para realizar la reforma se multiplicaban.

Los locales contaban con una superficie total de 52 m², contando con la planta inferior, de unos 18. 

 

Para el equipo de pandoapartments.es  es primordial trabajar con materiales de calidad que aumenten la eficiencia de las viviendas en las que ejecuta las reformas. Todos los materiales, desde la pintura, pasando por el papel pintado, la cocina y hasta el mobiliario, son de alta gama. Esto se aprecia en la fachada, completamente reconstruida y dotada de ventanas con rotura de puente térmico y una puerta de seguridad.

 

La fachada ha sido completamente reformada con materiales de las mejores calidades. 

 

Tanto en la reforma como en el diseño del mobiliario, realizado por pandoapartments.es para este proyecto, se han seguido las máximas de los lofts de estilo industrial: materiales a la vista, madera salvaje, acabados naturales y espacios abiertos con altos techos.  

 

Los acabados naturales y en efecto Raw, además de los altos techos, nos ayudaron a definir un estilo de lo más industrial.  

 

Planimetría

 

Como es habitual en este tipo de proyectos, el primer escollo lo encontramos en la planta inferior. Con una altura de 2,10 metros y según la normativa, era imposible construir un espacio habitable en esta planta. Pero, por suerte, el suelo era de arena, lo que nos permitió excavar los 30 centímetros de altura necesarios para convertir esta planta en otra zona más del dormitorio.

 

Plano original de los dos locales situados en el barrio de Prosperidad. 

 

Una de nuestras primeras opciones fue crear un altillo con el dormitorio en la planta principal. La gran altura de los techos, que se vio incrementada al quitar el falso techo, nos permitió plantearnos aprovechar cada espacio para una diferente función. Así, en nuestra primera propuesta, el vestidor y un baño de grandes dimensiones se encontraban en la planta inferior, creando una zona muy personal e íntima. Después, en la planta principal, se situaban la cocina, la zona de estar, un pequeño aseo un área de trabajo. Y, finalmente, en el altillo, iba un acogedor dormitorio.

 

En nuestra primera propuesta, el dormitorio iba situado en un altillo sobre la zona de estar. 

 

Esta opción fue desechada porque la altura del dormitorio quedaba muy reducida. Así que reubicamos esta estancia en el piso inferior, reconvirtiendo el vestidor y baño, planteados en el primer proyecto, en un dormitorio con zona de vestidor. Y en la planta superior se ubicaría la cocina, salón y zona de trabajo junto con un baño con todas las comodidades.

 

Finalmente, nos decantamos por situar el dormitorio con vestidor en el piso inferior y el resto en la planta principal. 

 

Nuestro proyecto

Cuando pisamos por primera vez los dos antiguos locales a reformar, la idea que nos contagió desde el primer momento fue la de convertir el espacio en un loft de corte industrial. Los techos altos, el espacio abierto y los grandes ventanales (que pusimos nosotros) nos ayudaron a crear un atractivo apartamento con todas las características de este estilo decorativo, además de todas las comodidades.

 

Las características propias de los locales nos ayudaron a definir el estilo decorativo.  

 

Una manera de conseguir ese efecto de continuidad en toda la vivienda ha sido mediante la pintura del suelo, que imita el hormigón, dándole ese carácter industrial que buscábamos. También los acabados en madera natural, también conocido como efecto Raw, en los muebles ayudan a crear esa atmósfera, que se ve incrementada por los detalles en pintura que imita al hierro. Con el papel de las paredes imitando el ladrillo, junto con la madera al natural y la imitación del efecto del hierro conseguimos un resultado muy atrayente y acogedor.

 

El efecto de continuidad lo conseguimos pintando el suelo del mismo color, con un claro toque industrial. 

 

Nuestros colaboradores

Los proyectos en los que participa pandoapartments.es presumen de gran éxito en parte gracias a la calidad de los materiales con los que trabajan nuestros colaboradores. Desde el Interior Studio pandoapartments.es diseñamos los espacios que después amueblaremos y ambientaremos con la colaboración de otras marcas.

 

Desde nuestro estudio de interiorismo diseñamos los espacios que después decoraremos.  

 

Así, los revestimientos cerámicos de la fachada y la pared de la cocina son de la gama Build Grey Natural, de Cerámicas Aparici, una empresa de cerámicas con gran reconocimiento a nivel nacional. Todos los sanitarios y accesorios del baño, así como el inodoro, modelo Inspira In-Wash (te lavan con agua), son de la conocidísima marca Roca, así como la lluvia de techo, modelo Raindream, y la mampara Victoria (también de Roca). Y los mecanismos eléctricos de la Serie 100 de Simon. Los electrodomésticos de la cocina son de la empresa Tien21 y la pintura aplicada, tanto en suelos como paredes y techos son de Hempel. 

Los electrodomésticos, de Tien21, se encuentran "escondidos" en la cocina panelada. 

 

Todos los detalles han sido cuidados al milímetro. Uno de los recursos decorativos que hemos utilizado en este proyecto y que nos han proporcionando un resultado espectacular es el papel pintado. Se trata de una alternativa muy vistosa a la tradicional pintura, ya que sus ventajas son varias: son lavables, resistentes a la luz y muy duraderos. La decoración para paredes en vinilo se compone de un fondo de papel o fibra y una capa superior, que puede ser de PVC o PUR. Existe una amplísima variedad de papeles tapiz vinilo o con superficies lisas o gofradas. En nuestro caso, en el dormitorio nos ha ayudado a crear sensación de profundidad, que se ve incrementada gracias al baño de luz de las tiras led colocadas en el techo.

El papel pintado del dormitorio, de Glamora, ayuda a crear profundidad en la estancia. 

El papel pintado del baño, de tinte exótico, es de la marca Glamora y cuenta con un tratamiento especial para zonas húmedas. Y el del resto de la vivienda, de Koziel, imita el ladrillo en alguna de las paredes y en otras su función es la de proporcionar amplitud, como se aprecia en la zona superior que imita una librería.

En el baño (Glamora), el papel es resistemte al agua. En el salón (Koziel), ayuda a crear profundidad.  

Los ventiladores de techo, de bajo consumo y con función calor/frío, son de Klassfan y cuentan con un moderno diseño, perfecto para nuestro proyecto. Su combinación con la lámpara situada sobre el sofá, de Fokobu, crea un efecto muy atractivo y además ayuda a crear un ambiente más acogedor en un espacio con los techos altísimos.

La combinación de la lámpara (se aprecia en la primera imagen del post) junto con los ventiladores ayuda con la gran altura de los techos. 

Otra de las novedades de este proyecto son los radiadores de silíceo, de la marca Climastar. Este tipo de calefactores son acumuladores de calor y programables, además de ser de bajo consumo, ya que se calienta la piedra y, una vez apagado el radiador, aguanta la temperatura durante un rato.

 

Los radiadores son de silíceo, un material que mantiene el calor tras apagarse. 

 

Finalmente, los muebles como el de la cocina, el mueble de baño, el vestidor y el espejo retroiluminado son un diseño propio  y fabricados por la empresa Sukarma. Otras piezas, también de nuestra creación, han sido diseñadas especialmente para este espacio, como son la cama, las mesitas de noche, la mesa de centro, el escritorio o la librería. Todas las piezas tienen un marcado estilo industrial, con acabados en madera natural y hierro, lo que le confiere ese toque industrial que buscamos desde el primer momento.

Los muebles han sido diseñados especialmente para estos espacios por nuestro equipo. 

ANTES Y DESPUÉS

 

Disponemos de nuestro propio equipo de diseño, especializado en Arquitectura de Interiores e Iluminación. Hemos colaborado con importantes empresas en proyectos de reformas tanto inmobiliarias como de oficinas. Por supuesto también realizamos proyectos de diseño para clientes particulares.

 Otro porojectos :

Ejemplo de Conversión de Dos Locales

**FECHA DE ANÁLISIS:** 15/11/2024

- **PRECIO DE SALIDA DEL PEQUEÑO APARTAMENTO:** 750.000 €
- **PRECIO DE SALIDA DEL GRAN APARTAMENTO:** 950.000 €
- **PRECIO TOTAL:** 1.700.000,00 €
- **PRECIO TOTAL POR AMBOS:** 1.650.000,00 €
- **M2 TOTAL:** 319 €/m2, precio: 5.172,41 €

**Costos de Renovación:** 350.000,00 €

**Muebles:** 52.000,00 €

**Costos de Compra (6% - impuestos):** 99.000,00 €

**INVERSIÓN TOTAL:** 2.151.000,00 €

**VENTA ESTIMADA:** 3.100.000,00 €

**€/m2:** 9.717,86 €

**GANANCIA ESTIMADA:** 949.000,00 €

**ROI ESTIMADO:** 44%

 

Este análisis muestra la conversión de dos locales en apartamentos, destacando los costos de compra, renovación y mobiliario, así como la estimación de venta y el retorno de la inversión (ROI).