Les procédures d’achats immobiliers en Espagne.

La procedure d’achat en Espagne – acheter une propriete en Espagne

Vivre le reve de Costa del Sol

Cette zone d’Espagne a certainement comme son nom l’indique le plus beau temps  d’Europe pendant les mois d’hiver. Et lors des mois d’ete c’est tous les jours le soleil jusqu’au soir, faisant ainsi un endroit paradisique pour vivre. En moyenne vous y trouverez plus de 300 jours de soleil avec des temperatures dans les 30 degres, ideals pour se reposer et prendre plaisir des paysages !

Il a ete demontre que le soleil et les temperature chaudes influent positivement sur la bonne sante, en augmentant la duree de vie avec le regime mediterraneen de l’huile d’olive, poissons frais et fruits de mer d’Espagne. Les residents etrangers d’Espagne peuvent choisir d’optimaliser leur etat de sante grace au systeme de sante publique pas chere et excellent.

La Costa Del Sol est extremement populaire pour les vacances tout comme pour la vie permanente et depuis deja de nombreuses annees. Les touristes viennent generalement d’Angleterre, du Nord de l’Europe et de la Scandinavie. Recement il y a eu une croissance de touristes de l’Est de l’Europe , Pologne et Russie. L’aeroport de Malaga a recemement rependu ses connexions aeriennes, augmentant son nombre de vols. Les prix sont relativement pas chere, avec un grand choix de compagnies à bas prix.

La procedure d’achat en Espagne

Acheter une propriete en Espagne est une grande decision financiere et pour beaucoup d’etrangers les nouvelles regles et procedures d’achats peuvent etre un peu accablantes. La procedure d ‘achat en Espagne, bien que tres simple, n’est pas tout à faire la meme que celle à la maison.

Voici un apercu d’une explication de certains termes le splus courants que vous pouvez rencontrer.

Une fois que vous avec trouve votre propriete afin de rendre la propriete « hors marche » l’acheteur depose une somme d’environ 5,000 euros. Vous devez egalement signer un document de reservation avec les prix coherants et un paiment detaile. Le vendeur et l’acheteur doivent signer ce document. 

Un Numero d’Identification Etranger (Numero de Identification de Extranjero ou NIE) sera requis pour acheter la propriete en Espagne. Ce NIE est indispensable pour le notaire lors que la signature des actes de propriete. Le NIE est delivre par la Police Nationale. Nous à P&O Apartments assistons dans cette procedure car elle peut etre source de confusion et de perte de temps.

L’etape suivante, habituellement 1-2 semaines plus tard, implique la signature d’un contrat d’achat prive et cela exige le Certificat d’Enregistrement des Terres (Nota Simple Certificate). Ce contrat est juridiquement contraignant et precise le calendrier de paiement. En outre, à ce stade une quantite generalement de 10% doit etre paye au vendeur.

Maintenant, le processus se deplace vers le notaire où le reste du prix d’achat est paye et les actes de vente Titre (Escritura) sont signes. L’acheteur prend maintenant possession et peut emenager dans la propriete. Tous les frais du notaire doivent etre payes. Le cout de l’achat d’une popriete en Espagne est generalement de 10% de plus que le prix d’achat.

Depenses de possession

Frais communautaires (Comunidad de Propietarios). Ceci est habituellement paye deux fois par an et peut varier considerablement selon les urbanisations. Il paie pour le maintien d’une zone commune et de l’espace de plein air comme la piscine, les zones d’entree, les ascenseurs, les parkings etc

IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles). Cette somme est versee annuellement à l’Hotel de Ville et tous les proprietaires de biens doivent payer cette taxe à 0,5% de la valeur cadastrale.

Basura. Ceci est une taxe pour la collecte des ordures et est verse annuellement.

Agua. Frais d’eau qui sont payes à la societe locale.

Impuestos sobre el Patrimonio. Les proprietaires en Espagne doivent soumettre une declaration pour la taxe dur toutes les proprietes avec le 31 decembre.

 

Processus d’achat – les couts lies à l’achat de propriete en Espagne

Achat et vente de propriete en Espagne et les taxes foncieres en Espagne

Le processus d’achat en Espagne est un peu different qu’en Angleterre mais il est possible de completer l’achat en quelques semaines au lieu de mois.

Le processus a trois etapes principales :

1. 1.      Reservation du depot, 6,000 euros – precedement signer les titres d’actions devant chez un notaire.
2. 2.      Signature du Contract d’Achat Prive (PPC) avec 10% du paiement.
3. 3.      Achevement chez un Notaire Publique et paiement de la balance

Le guide « etape par etape » suivant vous montrera le processus habituel de l’achat d’une propriete en Espagne :

-        Designer un avocat independant (Abogado) avec procuration si necessaire

-        Fixer la propriete avec un depot de reservation initiale, generalement de 6,000 euros

-        Obtenir un NIE (Numero d’Identification fiscale d’Etrangers) votre avocat peut l’organiser, sous POA

-        Le Contract d’Achat Prive est signe et cela prend habituellement lieu environ 2 semaines

-        10% est verse au PPC (moins le depot initial). Note : au PPC le contract d’achat devient obligatoire

-        La date d’achevement est arrangee entre l’acheteur et le vendeur

-        L’avocat met en place un compte bancaire espagnol et les services publics essentiels pour le nouveau proprietaire

-        L’achevement a lieu au bureau du notaire avec la signature du nouveau titre de possession (Escritura)

-        Le nouveau Escritura est enregistre aupres de l’administration fiscale, puis enregistre dans le registre foncier

Le systeme juridique espagnol garantit la securite juridique des proprietaires. Plusieurs actions doivent etre realisees pour inscrire l’achat d’une propriete dans le registre foncier, garantissant ainsi le droit sur la propriete.

En resume :

1. 1.      Avant de signer le titre de possession:

-        Obtenir le NIE

-        Verifier tous les frais dans le registre foncier

-        Verifier le paiement des taxes locales

-        Verifier les paiements à l’association des residents

-        Obtenir l’hypotheque et autres credits

1. 2.      Signer le titre de possession:

-        Fournir un passeport en vigueur

-        Fournir le NIE

-        Une preuve ecrite des paiements fait avant la signature du titre de possession

-        Une preuve ecrite des moyens de paiement lors de la signature du titre de possession

-        Si un etranger non-resident, un certificat bacaire montrant l’origine de l’argent

-        Le vendeur doit fournir un certificat d’association d’un resident

-        Le vendeur doit fournir la derniere reception du paiement de la taxe de sejour

1. 3.      Apres avoir signer le titre de possession :

-        Retrait du titre de possession du bureau du notaire

-        Le reglement de la taxe est necessaire dans un delai maximum de 30 jours à compter du jour où le titre de possession a ete signe

-        Presentation et registre des actes dans le bureau d’enregistrement de la propriete

-        Communiquer le changement de nom de la propriete

-        Communiquer la Communaute des proprietaires du changement de propriete

-        Location de fournitures

1. 4.      Depenses – couts impliques dans l’achat d’une propriete en Espagne :

Votre budget devra couvrir les frais de l’achat complet :

-        Achat d’une nouvelle propriete – 10% TVA sur le prix d’achat majore de 1,5% Stamp Duty (AJD)

-        Achat d’une propriete revendue : Taxe de transmisson de propriete (ITP)

-        Prix d’achat jusqu’ à 400,000 euros – 8%, 400,001 euros – 700,000 euros – 9%, plus de 700,001 euros – 10%

-        Achat du terrain - 21% ITP plus 1,5% Stamp Duty (AJD)

-        Notaire et frais du registre foncier : environ 1%

-        Frais de l’avocats – 1% plus TVA du prix d’achat (sous reserve d’un montant minimum de 1,500 euros)

-        Procuration (environ 250 euros)

-        NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) (environ 200 euros par personne)

Notes :

Les couts supplementaires seront engages si une hypotheque (financieres) est tenu d’acheter.

Les taux standards de la tVA en Espagne sur d’autres produits est de 21%.

Tous les couts sont des estimations et donnes à titre indicatif seulement.

Procuration :

Si vous ne planifiez pas d’etre en Espagne lors de l’achevement, vous aurez besoin de nommer votre notaire en Espagne avec procuration pour avoir la possibilite de faciliter la transaction en votre absence sans retards inutils. La procuration peut etre redigee par votre avocat pour votre signature à votre consultat espagnol le plus proche si vous etes incapable d’etre en Espagne.

 

1. 1.      Procedure avant la signature du titre de possession 

Dans la cas où l’acheteur est un etranger non-resident en Espagne, une carte de residance est necessaire, meme s’il est resident d’un pays de l’Union Europeenne (UE), il doit etre enregistrer dans les Tresoreries Espagnoles, payant les taxes en Espagne comme un resident. En plus, il doit avoir un passeport valide lors de la signature des documents et le Numero d’Identification des Etrangers (NIE), le document devra etre applique pour la Police de la zone dans laquelle se trouve la propriete.

Le NIE est un numero de control administratif issu du bureau d’accueil, essentiellement pour payer les taxes inherantes de l’achat de la propriete. Le NIE est applique directement par la personne interessee ou par le representant specialement autorise par le biiais d’une procuration delivree à l’etranger, comme celles accordees en Espagne ne sont pas admises à demander le NIE au nom de la personne interessee. Aussi bien que la forme specifique, les documents suivants devraient etre presentes pour appliquer au NIE : l’original ou la copie du passeport (validee par le consulat ou le notaire) et la copie du document qui prouve pourquoi la personne interesse applique pour le NIE, qui dans ce cas serait le contract d’achat prive, cependant si la personne est de l’UE, il n’y a pas besoin de fournir la copie du contrat.

Si l’acheteur est une entreprise etrangere, un CIF (compay registration number) devrait etre fournit pour acheter la propriete, sans differences signifiantes par rapport à une seule personne qui achete une propriete. Le plus important sera la possibilite de decider en ce qui concerne l’application de la TVA lorsque la societe vend la propriete possedee, si les deux parties sont d’accord et il est dans leur interet commun, que chaque cas soit etudie separement.

Avant de signer tous les documents qui peuvent nous lier à la propriete, nous devons nous assurer qu’il y a pas de frais en attente, pour lesquelles nous devrions demander un certificat du registre foncier (Nota Simple Informativa), où la propriete est enregistree, fournissant volume, livre, feuille et numero de la parcelle. Si la propriete est une nouvelle construction et le contract est signe avant l’individualisation des differents appartements, vous pourrez seulement donner l’information de la parcelle, où la promotion est en cours de construction, pour connaitre tous les frais existants que les appartements ou les parcelles peuvent heriter à l’avenir.

Il est conseille de verifier si la propriete est soumise au paimeent des frais de la communaute, s’il y en a et sont payes (generalement ce n’est pas le cas dans les proprietes de la nouvelle promotion), ainsi que les paiements correspondants à la mairie, pour s’assurer qu’il n’y a pas de dettes à l’impot foncier ou autres taux ou taxes fixes par le Conseil municipal.

Les procedures correspondantes doivent etre effectuees pour obtenir des hypotheques ou aures credits, si necessaire pour financer l’achat de la propriete.

Il est necessaire de signer, avant le titre de possession, un contrat de vente et d’achat, d’option d’achat ou de depot, où le prix est etabli, la propriete achete est regle et les conditions (date limite pour le titre de possessions, repartition des depenses....), indiquant clairement si la TVA doit etre ajoutee au prix, comme dans le cas des proprietes nouvellement construites, et le taux applicable en fonction du type de la propriete et de ses caracteristiques.

1. 2.      Signature du titre de possession par le notaire 

Cette phase consiste à signer le titre de possession devant le notaire, nous permettant d’enregister la propriete en votre nom. Le document d’etats doit inclure les conditions convenues pour la ventre et la documentation suivante doit etre presentee jointe au titre de possession :

-        Passeport valide

-        NIE

-        Preuve des paiements effectues avant la signature des actes, pour certifier son existance reelle, l’obligation legale prevue pour eviter le blanchiment d’argent

-        Preuve ecrite des moyens utilises pour les paiements effectues lorsque les actes ont ete signes (cheques, virements bancaires, prets hypothecaires...)

-        Dans le cas d’un etranger non-resident, y compris un citoyen de l’UE, la preuve de l’origine de la totalite des fonds utilises dans l’achat devrait etre presente, à la fois dans les paiements avant le signature et lors de la signatue des actes. La banque qui a recu les fonds doit certifier l’origine d’un compte non resident, à qui ils ont ete credites et que la propriete implique, les identifier (certificat d’investissement)

-        Le vendeur doit fournir la derniere reception du paiement de la taxe fonciere (IBI), avec une date de paye expiree, indiquant clairement la reference de la propriete au registre foncier

 

1. 3.      Apres la signature du titre de possession

Independamment des obligations fiscales du vendeur, qui doit payer le Capital Gains Tax (Plusvalia), c’est generalement l’acheteur qui fonctionne avec les frais juridiques lies à l’achat de la propriete. Cependant, les deux parties peuvent convenir au prealable une repartition differente des charges generees jusqu’au moment où l’achat est inscrit dans le registre foncier. Neanmoins, les procedures suivies apres la signature du titre de possession sont :

-        Retrait du titre de possession du bureau du notaire. Les frais de notaire de la procedure d’achat representent habituellement 0,25% du prix de vente (hypotheque de cote), mais ils peuvent varier en fonction du nombre de pages de l’acte, le nombre de vendeurs et d’acheteurs et du nombre de proprietes impliquees.

-        Reglement de la taxe est necessaire dans un delai maximum de 30 jours à compter de la date de la signature du titre de possession, payable au Bureau de Reglement (Oficina Liquidadora) du gouvernement local (Junta de Andalucia) situe à cote du bureau d’enregistrement immobilier où la propriete est situe, ayant à payer :

1% du prix d’achat dans les proprietes avec la TVA ajoutee (AJD) ;

7% du prix des propietes dans la TVA ajoutee (ITP)

-        Presentation et enregistrement des actes dans le bureau d’enregistrement où se trouve la propriete. Les frais d’enregistrement sont à environ 65% des frais de notaire.

-        Communication au bureau d’enregistrement de la modification du proprietaire du bien

-        Communication à la Communaute des proprietaires du changement de la propriete

-        Location de fournitures

Les honoraires de l’avocat, dans le cas de ce service, impliquent generalement 1% du prix de l’achat plus la TVA, cependant, ces frais sont variables et donc un accord prealable du montant total pour l’ensemble de la transaction est recommande.